Tajland: kupovina nekretnine

[Mekong]

To je taj bazen, negde na nivou 6-te kuce sa leva. To jezero nije za kupanje, nije ni da mu se prilazi, ima fontane da prskaju vodu iz njega da se ne pretvori u barustinu.

Ceo kompleks odrzava (placa) 100 kuca. Za moj bazen i park - 1,300 stanova, vise nego 10 puta vise. Meni je odrzavanje 1$ dnevno. Njima je verovatno vise, nije bazen ni mogao da bude veci. Mada oni koji su tu kupovali ne prave neku razliku.

Mislio sam da su 5.5-6. miliona THB, mozda su neke i bile pa ostale neprodate te skuplje koje su izgradjene posle mog interesovanja 2008.

[Mekong]

Da vidimo malo i meni i cene tih restorana uz tebe.Mesto gde će retko koji turista kročiti.

Restorana ima na desetine, walking distance, u klasterima od po 10-ak. Turista nema, od stranaca, to su rezidentni, u blizini su Univerziteti i internacionalne skole, nastavnici.
U restorane ne idemo cesto, mozda 2-3 puta za vreme celog boravka. Nisam slikao cene, otici cemo jednom i staviti slike. Dok ovo pisem, zena i cerka su otisle dole na ulicu da kupe veceru. To je Thai tradicija da majka i deca (pogotovo cerka) idu zajedno da donesu veceru.

To je nesto malo poznato. Kuhinje po stanovima su cajne, kao za garsonjere, bez obzira koliki je stan. Razlog je - ne kuva se kod kuce, da se ne zapate bube u tropskoj klimi. Nema ni nacina da neko kod kuce bolje ili jeftinije spremi nego oni sa ulice. Mercedesi staju i iz njih izlaze Christian Dior zene da kupe isto sto i moja i odnesu i pojedu kuci.
Vidi moju kuhinju: kakve rerne i svemirski oblikovani udesaji i uredjaji, mali lavabo (u Japanu mi je u manjem stanu kuhinja bila veca), taman posla sto za pripremu hrane u sred 40-kvadratne kuhinje pa jos za kamere.



Sto se vide toster-rerna, mikrotalas i rice cooker, to je zbog mene.

Baš sam se pitao da li u tom tvom naselju uopšte ima stranaca.Već si napisao da ima .Pretpostavljam iz mešovitih brakova.

Ne, nastavnici po skolama, 70%. Mesovitih brakova mozda 30%. I sve to mereno u desetinama, ne hiljadama.

Vidim da slikaš iz visine .Verovatno imaš komšije i gore i dole i levo i desno.Kolika je buka iz komšiluka?Koliko su tanki i zvučno izolovani zidovi i međuspratna ploča?

Zgrada je useljena 30-40%, zato mozda nema buke. Stalno zivi mozda 25% stanova, rastresno po zgradama, ostali su Thai koji rade u Rayongu pa dodju za vikend.
Izolacija: u stanu sa strane jedne sobe ima neko, ne bi te njihove aktivnosti probudile ali budan bi znao da nekoga ima. Sa ostalih strana nema zajednickih zidova. Odozgo nikada nisam cuo nekog, verovatno je stan prazan.

Na skali od 1-10, kvalitet ovog stana (80,000 dolara 2008.) je negde izmedju 5 i 6. Park i bazen su za 10, kao najbolji hoteli.

[onnut]

Iznenađen sam ovako malom okupiranošću zgrade.
To mi je jasno za npr. Pataju gde kupuji ovi iz BKK pa vikendom dolaze , takođe za ove condoe luksuzne iz centralnog dela BKK.
Ali ovde sobzirom na lokaciju i relativno nisku cenu stanova( u BKK relacijama ) očekivao sam neku srednju klasu ,kao npr. u bloku na Bežaniji.Pa da se tu masovno živi.Ovako ispada da je u celom Thai u tim novijim zgadama slaba naseljenost.
Da li su ti svi stanovi uopšte prodati?
i kakvo je sada stanje posle 8 godina?
Kada bi sada hteo da prodaš taj stan-koliko bi dobio?
Pisao si da stanovi u Japanu posle 25 godina ne vrede nista tj. vrede minus nesto.
A ovde u Thai?
Znam reći ćeš da su neprodavljivi jer kupuju se samo novi.
Ali?
Dok sam obilazio kondoe u BKK i dalje u Thai primetio sam da su najjeftiniji u pedprodaji dok se gradi.Odmah po izgradnji cena skače.Čak i nekoliko godina posle.Čak i ova kriza 2008 nije nešto smanjila cene ako je uopšte.

Evo u tvom naselju se i sada, 8 godina posle, traži za jednosoban ( 40 sq.m) 1,98 MTHB a za dvosoban (66 sq.m) 2,7 MTHB , 14 fl., zgrada D (izvor Prakard ). Ne vidim da je tu pala cena.

[Mekong]

Njihove cene, njihovi snovi.

Taj stan u zgradi D sto traze 2.7 mil je bio 2.2 mil. Poraslo je sto neko misli da mu stan vredi, jedan jedini nije prodat. Kada je zavrsena pretprodaja i dosao rok da se uplate pune cene (depoziti su bili 20,000THB), od 1,300 stanova 1,100 ih je smesta oglaseno na Prakardu. Po ceni koja je kao pocetna + 20-50,000 THB. Neki od toga zive, kao tapkarosi bioskopskih karata.

Ta razlika od 2.2 do 2.7 miliona THB je neka kamata koja bi se dobila za 8 godina da je pare drzao u banci. Neprodavljiv stan, vrednosti nula + administrativni troskovi na teret prodavca, ali oglasi kao taj daju kao osnovu onima koji ga procenjuju. Ne moze ni da ga proda budzasto, nijedna agencija to ne bi uradila (da ne bi ruinirala cene ostalim stanovima koje prodaje) a ni katastar ne bi registrovao transakciju sa nerealnom cenom (daleko nizom od proseka iz oglasa). To je cela igra. Ko hoce da kupi stan, ode i kupi nov, sta ima da se zeza sa tim naduvavanjima.

Fundamentalna razlika od Zapada kod nekretnina u Thai je da se kupuju kao kolateral, da se pokazuju kao imovina koja pripada pojedincu, vazno kod dobijanja kredita pa cak i kreditnih kartica. Ko ima biznis i pojavi se za kredit kod banke, na 10-ak stanova u vlasnistvu i bez istorije bankrota moze da dobije koliko god mu treba.

Takodje, osiguranje ako se neko razboli: bolnice prihvataju stan kao zalog pre nego sto pristupe nekom ozbiljnijem tretmanu.

Ako Beograd ima 160,000 praznih stambenih jedinica (dovoljno da se u njih preseli ceo Novi Sad) onda 10 puta veci Bangkok ima bar 2 miliona stanova koji zvrje prazni.

U Japanu je druga stvar, zbog stalnih zemljotresa, zgradama opada otpornost sa vremenom. Uporedivo sa filter vrecicom za caj: svako umakanje u vodu je 10 godina trajanja. Posle 3 umakanja vise nema ukusa iz nje.

[Mekong]

Da li su ti svi stanovi uopšte prodati?
i kakvo je sada stanje posle 8 godina?
Kada bi sada hteo da prodaš taj stan-koliko bi dobio?

Ofis za prodaju je zatvoren 2009, godinu dana nakon sto smo se mi uselili (prespavali jednu noc i otisli u Japan). Znaci nominalno prodati stanovi nisu bili placeni u potpunosti, neko je pre roka trazio povracaj depozita a neko ga je i izgubio.

Stanje zgrade posle 8 godina je neuobicajeno dobro. Park je jos bolji, rastinje je poraslo a dodali su rekvizite za vezbe duz dzoging staze.
Zgrade se posle 3 godine (dok njom upravlja firma koja ju je izgradila) obicno sunovrate. Ljudi prestanu da placaju dazbine, nestane para za zamenu sijalica, jos ako ima radnje u prizemlju, brzo se pretvori u slam.



Nekoliko kompleksa, i te kuce i 2 zgrade sa desna koje vidim sa balkona su od istog developera, ako zapusti jedan blok, kao da je zapustio sve i nista buduce ne moze da proda. Prazan prostor uz jezero je za jos jednu zgradu. Zaokruzio sam fontane kore mrdaju vodu da se pretvori u baru.

Jos ovde ima jedna specijalna stvar, sve se vise praktikuje: zgrada moze da iskljuci struju i vodu onome ko ne plati dazbine. Dok ne plati, 200THB (5EUR) dnevno da mu prikljuce, max 30 dana. Tu ne moze da stanuje, ne moze da izdaje. Jedino ako bas hoce da zaboravi da ima stan i da se pravi lud. Opet, to se ne zna u oglasima. Ako ga slucajno proda, prvo se namire zaostale dazbine sa kamatama pa onde njemu sta ostane.

Ima na "Tajland kupovina nekretnine" gde je jedan blok ruiniran i pretvorio se u zverinjak u koji policija ne sme da udje kada su svi prestali da placaju dazbine.

Kada bih hteo da ga prodam, dobio bih od agencije koja je preko puta u mini shopping mall odgovor kao pre 3 godine: "Imamo 900 stanova na lageru za izdavanje, 800 za prodaju u kompleksu, ima da potraje". Doveka.

Kada smo se useljavali, cene stanova za izdavanje, prvi put, su bile od 17,000-21,000THB. Juce na oglasnoj tabli vidim dvosobne za 12,000THB, jednosoban za 8,500THB.
Posle prvog izdavanja, cena se skoro prepolovi, retko ko hoce da se useli tamo gde je neko vec stanovao, ko zna kakve je zle duhove ostavio, mozda je neko tu i patio, umro ili bolovao. Ako se ne prepolovi, ima da stoji neizdat godinama.
To objasnjava povecan broj stranaca u zgradi. Sve skole i univerziteti su tu bili i pre a njih nijednog u prvoj godini. Tek sada, oni prihvataju stanove u kojima je neko pre stanovao, jeftino im je. Thai to nece.

Za 3 godine, rece mi jedan na bazenu, bice produzen BTS, jedna od buducih stanica ce biti ispred same zgrade. Ne verujem da ce mi to pomoci, ja nigde iz zgrade ne moram da idem ali ce sigurno unaprediti izdavljivost.

[Mekong]

Ove zgrade preko puta, tu sam i dosao prvo da pogledam neki stan, trazili su 1.6m THB (40,000EUR) i primetim da je kompleks odrzavan ali previse umoran.
Tada sam i video da se grade ove zgrade gde sam sada, nisam ni znao. I rekoh, zaboravi polovno, dodaj malo vise i kupi novo.
Zvala me posle agencija i snizila na 1.2mil THB ali vise nisam hteo da cujem, ni za dzabe. Posle me zvao i vlasnik, Indus, iz Indije, 1.2mil nije poslednja rec, mozemo jos da pregovaramo. Tada sam video da treba da prekinem svaku pomisao na te stanove.

Evo su sada te zgrade, danas:



Izbliza, danas prodjem, nema znakova zivota ni u jednom stanu



Sta se desilo: svi oni nastavnici iz okolnih skola i fakulteta koji su tu stanovali su presli u moju zgradu. Kada je izdavanje krenulo drugi krug (prvi se stanari iselili), Thai to vise nisu hteli da pogledaju a strancima to nije bitno, sa cenama skoro novog uporedivim sa starom zgradom u kojoj su i daleko bolja okolina, ko god je imao racuna (da ostaje jos dovoljno dugo u Thai), preselio se.

Pogotovo oni koji imaju Thai zene: svakodnevni nezvanicni skup mama sa decom i "community" njima mnogo znaci.

[Mekong]

Sad tek vidim gde su parkinzi za ove kuce. Ne mogu samo da odem da se prosetam, ima kapija koja propusta samo stanare i sluzbenike poste i kurire.

BMW, nego sta. Taj auto je bar 6 mill THB (150,000 EUR), lepo je oporezovan, zavisi od velicine masine. Moj Toyota LandCruiser LX200 koji je u Japanu 70,000 EUR, u Thai je zapanjujucih 280,000 EUR. Sve porez na velicinu i luksuz. Zato obican svet ispod 12,000THB mesecno ne placa nikome nikakav porez. Kasa se puni iz poreza na imovinu, automobile, luksuz, kompanijske profite.



Znak "IKEA" je gde je "Mega", u istom su objektu.



Vazdusnom linijom mozda 2-2.5km.

[onnut]

Kolega Mekong jedno praktično pitanje:da li sve ove slike sa visine fotografišete baš iz vašeg stana?

Ja imam tu tehičku devijaciju da stalno prostorno postavljam i lociram objekte i tako ih pamtim.

Onda pogledam ove slike , sve objekte lociram prema upamćenoj slici rasporeda zgrada .
Ali onda mi nešto iskoči nelogično.

Uzmimo npr.ove tri slike:

Ovo je pogled na istok ,kažete sa vašeg balkona



Ovo bi bio na jug tj bazen unutra



I ovo na sever ka restoranima i ulazu u kompleks



Nešto gledam pa to je radijus od oko 300 stepeni.

Onda vidim da stanovi ne izlaze balkonima/prozorima na suprotne zidove .Ima samo stanova na uglu.Ali opet nije toliki radijus.A nije po slikama visina za 16 sprat i penthaus.

Onda odlučim da nađem gde je presek tj gde je stan iz koga se mogu videti/fotografisati sve tri slike.

Da se razumemo nema tu nikakve privatne radoznalosti već jednostavno-slika mi se ne uklapa.

I zaključak-nema tog zajednićkog preseka.

Ako uzmemo da je reper prva slika ka Ikea i Mega onda bi mogli po pravcu i visini skoro ubosti balkon sa koga je slikano.
Ali odatle se ne može videti ono sa druge slike tj. bazen sem ako nije slikano kao u ogledalu.
Moj zaključak je da je ta druga slika sa nekog prozora/balkona iz hodnika te zgrade.

Onda treća slika gde bi se videla delom ona stara zgrada ali ne i oni restorani pogotovo u tom radijusu.
Opet zaključujem da je to slikano iz hodnika sa nekog prozora ili čak sa vrha te zgrade.

E sad i zgrade su malo uvrnute.Ima izbočina.

Ne znam gde grešim?
I da li grešim?

[onnut]

Sad tek vidim gde su parkinzi za ove kuce. Ne mogu samo da odem da se prosetam, ima kapija koja propusta samo stanare i sluzbenike poste i kurire.

BMW, nego sta. Taj auto je bar 6 mill THB (150,000 EUR), lepo je oporezovan, zavisi od velicine masine.

Ne stižem ni komentarisati sve postove. Toliko ih stiže.
Pametno što je ovo izdvojeno u kupovinu nekretnina.

Da se vratimo na ovog vlasnika BMW.
Koji bi to profil mogao biti?
Samo ovo što si slikao je 300.000 €.(kuća+BMW).
Keš?Teško!
Biće da je to onaj kredit na 30 godina i lizing za auto.

[Mekong]

Onda pogledam ove slike , sve objekte lociram prema upamćenoj slici rasporeda zgrada .
Ali onda mi nešto iskoči nelogično.

Nije to ni bitno, slike su moje. Sa istog su sprata. Prelet iznad zgrade 2012. samo 9 kuca ispred je imalo krov, MEGA jos nije otvorena.
To su pravci koje slikam. Dva su iz stana, jedan je od lifta na mom spratu, prema restoranima.

[Mekong]

Da se vratimo na ovog vlasnika BMW.
Koji bi to profil mogao biti?

Moj kolega iz firme u Bangkoku, sa 28 godina (sada ima 40) je kupio kucu, kola ima od firme. On je verovatno na najmanje 4,500EUR neto mesecno, to je ~30% vise nego lokalne firme za isti posao. Nije njegova kuca 8 miliona i kola su Honda ali kada bi hteo, to dole bi dobio jednim pucketanjem prstiju.

Menadzeri (ne direktori) na poslovima sa fakultetom imaju 2,000-3,500 EUR mesecno. Neko takav bi to mogao da uzme. Posto nezaposlenost prakticno ne postoji (bliska je nuli), svi koji zvrse bilo sta, pocev od obaveznih 9 razreda do 5-godisnjih studija, imaju garantovan posao.
Od ove godine pripravnici sa fakultetom pocinju sa 15,000THB, to je skoro 400 EUR. Nije spektakularno ali kada to minimum koji imaju svi, ama bas svi koji su juce diplomirali, da vidis kako se prave saobracajne guzve od novih kola na kredit.

Na kredit, sto da ne. U Australiji da nema kredita desila bi se izbeglicka kriza pa bi odande Australijanci splavovima bezali u Indoneziju i Maleziju.

[Mekong]

Pogled nocu sa mog drugog balkona na susedne zgrade. Opet izgleda da je useljenost negde na 30%. Po danu pogledam ovu vertikalu, od 32 stana, cini mi se da 11 ima neke znake zivota (neku stolicu napolju, krpu da se susi, makar to).



A ovaj kompleks niz ulicu, kao da je iskljucena struja. Malopre prodjem (opet setnja do mesta za rucak), sa druge strane vidim da ima kola parkiranih, nije pusto ali opet, prazno.

[onnut]

Ovo sa pravcima i mestom fotografisanja je razjašnjeno.Sad se sve uklapa.I ovaj pravac ka restoranima.
Ali, što kažeš, nije to ni bitno.Moja devijacija.

Nadalje,ne znam koliki je bio stepen slobode izbora stana/zgrade pri kupovini?
Kada sam ja obilazio kondoe u BKK , od onog što mi se nudilo, najviše sam obraćao pažnju naravno pored kvadrature na pogled i stranu sveta zbog sunca.
Vidim da je ovaj položaj dobro izabran,možda i najbolje u kompleksu.Izbegnut je unutrašnji položaj i pogled samo na bazen a takođe je izbegnut zapadno-južni položaj zbog sunca.A eto zavese i pored toga stradale.

Nadalje, šta je sa ovim kompleksom zgrada blizu tebe zaokruzeno žutim



Vidim isti developer.Impozantan bazen.Da li je to noviji kompleks?Kolika je tu useljenost?

[yoyogi]

Nadalje, šta je sa ovim kompleksom zgrada blizu tebe zaokruzeno žutim



Vidim isti developer.Impozantan bazen.Da li je to noviji kompleks?Kolika je tu useljenost?

Ova slika je ponovljena iz posta #20. Useljen je kompleks pre 5-6 godina, mislim da je veci % stanova nocu osvetljen nego kod mene. Isti developer. U postu #20, odgovarajuci na pitanje u kakvom je stanju zgrada posle 8 godina to sam i naveo u objasnjenju: isti developer ne sme da zapusti jedan kompleks (i te kuce ispod su njihove) jer bi to bio pokazatelj sta ce ostalima da se desi za neku godinu. Zato je zgrada u nepromenjenom, okolina cak unapredjenom stanju u odnosu na dan 1.

To ce tek da se vidi 2018. kada istekne 10-godisnja garancija na zgradu. Onda, moze odjednom da se desi - dragi nasi, to sto smo do sada mi placali, ajde sada svaki po 5,000$ godisnje da postavimo skele i ofarbamo zgradu od spolja i iznutra. To se desava svugde po svetu.

Ona praznina uz jezero, ako nesto hoce da prave, bolje da naprave sada i rasprodaju pre nego sto se vidi sta se desava posle 10 godina sa prvim zgradama.

Ja imam direktno sunce samo pre podne do negde 11 sati, dok jos nije vrucina. Ako je polozaj dobar, onda je to bilo slucajno, nisam ni znao na koju stranu sveta gleda stan (useljiv 2 meseca nakon kupovine). Jedan sto ima pogled na bazen, kaze da ga ubi sunce od 2 popodne do zalaska, direktna svetlost na vec topao vazduh.

Ne bi zavese meni izgorele da neko zivi pa otvara/zatvara. Izgoreo je prednji sloj zavesa, poseban, kao aluminijumske, nepomerane 3 godine.

Taj je komples imao stanove manje, jednosobni su bili kao 34kvm, sve je nesto bilo manje ali je bilo skuplje. Ne znam zasto, mozda je kvalitet bolji.

[Mekong]

Sa leve strane ovih kuca je bolnica, cuvena za istocni Bangkok.



Umesto da za onaj prvi klaster restorana sto se skrene levo, skrene se desno od zgrada zelenih krovova i - Starbucks:



Meni je do tog lanca (nikada ne pijem kafu) stalo kao do lanjskog snega ali ipak je tu



Uz njega, "Tops", lanac mini-supermarketa, kao Tesco - Express



Uz njega jos jedan klaster restorana i pekara



Skuplji su od onoga gde ofisi idu na rucak, ne verujem da su bolji





Sve to sad propituje potrebu da imam kola. Ili da uzmem najjeftinija moguca.
Treci dan ih ne pomeram, veceras idemo u Mega zato sto mozemo, ne sto nam nesto posebno treba da sada nije na walking distance.